かつおの庶民派投資ブログ

底辺投資家かつおの投資体験を綴っていきます。 ふつうの生活者目線で、投資未経験・初心者の方 のお役に立てる情報を発信してまいります。

住宅ローンを借り換えせずに同じくらいの利息削減効果を出した方法

こんにちわ。かつおです。

久しぶりにブログを更新します。6月頃から本業の仕事やプライベートでやることが増えたため、なかなか更新できませんでした。

かつおは、本業では会社の経営企画部門に所属しており、6月頃から子会社の吸収合併を担当することになり、忙しくなってしまいました。

また、私生活では住宅ローン金利の10年固定の次の期間の金利更新時期が近づいており、色々検討に時間を割いていました。あとは、マイカーの買い替えなどでディーラーまわりや交渉とかに時間を割いていました。

なので、投資を止めたわけでなく、積立投資を継続しています。というか、ほったらかしておりました。

さて、世間では消費増税の話が何かと盛り上がってきてますね。生活防衛術として、今日は、住宅ローンの借り換えについて記事にしたいなと思います。支払利息削減のために昔からよくあるものです。

しかしながら、記事主旨としては借換えたという話ではなくて、借り換えせずに、借り換えと同じ効果をだした私の事例を紹介します。 

なお、借入残高や残返済期間、現在の借入金利等の条件により、必ずしもすべての方に当てはまるとは限りませんので、ご注意下さい。また、目新しい裏技的な話でもないです。既存取引先との交渉も意外に大事だったというお話です。

 

 

はじめに

 2019年9月現在で、金利が10年固定タイプでも0.6%台とか、変動金利タイプだと0.3%台なんてものがあり、かつおが借りた10年前よりも、住宅ローン金利がかなり低いです。

かつおは、地元の信用金庫で金利10年固定タイプを1.68%で借り入れました。2009年当時でしたけど、その時でも固定タイプとしてはかなり低い方でした。

でも、今の金利を見ると、現在借り入れをして住宅を購入される方はとてもうらやましく思います。

かつおは、借入期間は30年で、10年毎に固定金利か変動金利を選択するタイプです。ちょうど10年を経過し、次の期間の金利タイプを地元信用金庫さんと手続きをする時期にきておりました。残高は1,778万円程あります。先はまだまだ、長いな~とややテンション下がり気味です。

そこで、やっぱり借り換えしたほうが良いのかなと思い検討してみようかと思いました。一般的に現在の借入金利から、1%差があればメリットがでやすいと聞いていましたので。

銀行の相談会で情報収集

偶然にもUFJ銀行より、住宅ローンのダイレクトメールが届いていました。金利は10年固定で0.59%と記載されてます。ネット専用住宅ローンの紹介でしたが、なんと店舗で相談会をしているとのこと。

ものは試しと、相談会を予約してみました。借り換えシミュレーションをしてくれるそうです。また、相談会へ行ったあと店舗で借り入れしなくても、ネットから申し込んでもよいと言われました。店舗で手続きをすると、金利が0.1%上乗せになるそうです。

 UFJのネット専用住宅ローンは以下のリンクをご参考にしてください。

homeloan.bk.mufg.jp

 まずは、情報収集へ取り組みました。何事も、現地現物が大事かなと思ったものですから。銀行ってなんか敷居が高くて、騙されるんじゃないかと内心ビビりながら行きましたけど。

借換えシミレーション結果

8月某日に相談会へ行き、現在の借入金利から乗り換えた場合のシミュレーションをしてくださいました。

現在は、1.68%(10年固定タイプ)でしたので、条件をそろえて10年固定タイプで見積もりをお願いしました。期間は20年、残高は1,778万円です。

現在、10年固定タイプでも0.69%と言われ驚きました。今、住宅購入でローンを組める人はうらやましい!!です。

で、シミュレーション結果ですが、今のままの金利だと支払利息は約319万円となりました。10年経過後の金利がどうなるかわからないので、そのまま鵜呑みにはできない数値ではあります。あくまでも、試算です。

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 UFJさんで借換えを行うと、支払利息は約135万円となりますが、借換えに伴う諸費用45万円(登記変更、事務手数料等)が別途必要なため、約180万円が利息を含めた費用となります。そのため、約139万が借換えによる利息削減額(見込み)となりました。

 

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なお、借換えの時に諸費用は必ず発生し、担当の方によれば、概ね30~50万くらいはどの銀行でも発生するとのことでした。

 

自分の場合は、借換え効果が期待できそうだということがわかりましたので、ちょっと腰を据えて検討してみようと思いました。けれど、諸費用を支払うのがちょっと気になっていました。

借り換えのための諸費用を払うのが悩ましい・・

 

借り換えと同じ効果を出す方法を考える

現在の借入先と、金利に関する特約の更新時期が10月にせまっており8月~9月にかけて店舗へ手続きに行く必要がありました。

そこで、現在の取引先に金利交渉を行うことで同じ効果がだせるのはないか?と考えました。事前に、現在の借入先で継続する場合の金利は、10年固定タイプで1.5%(高い?)と伺っていましたので、その情報をもとに試算を行ってみました。

自分の場合、UFJへ乗り換えた場合と概ね同じくらいになる金利水準がどこになるのか下表のとおり調べてみました。

項目 A.現在借入先 B現在借入先 C現在借入先 D.UFJ借換え
①前提金利 当初10年間 1.68% 1.50% 1.0% 0.690%
11年目以降 1.68% 1.50% 1.0% 0.875%
②支払利息 ¥3,194,529 ¥2,811,058 ¥1,832,331 ¥1,349,855
③借換え諸費用 - - - ¥452,786
利息等支払総額(②+③) ¥3,194,529 ¥2,811,058 ¥1,832,331 ¥1,802,641

 ※残高1,778万円、20年間

自分の場合、1.0%となった時に乗り換えるメリットが消える水準であることがわかりました。必ずしも借換え先と同じ金利とならなくても、諸費用分が影響するため同等の効果額がでてきます。

なお、ネットで転がっているローンシミュレーターを利用して計算しました。エクセルとかでやるのは面倒でしたので。

現在の借入先に対して1%(固定10年タイプ)を提案してみることにしました。うまくいけば、諸費用分を払わずに借換えと同じぐらいの効果が得られるはずです。

現在の借入先に金利交渉してみた反応は

8月も終わりを迎える頃、現在の取引先である地元信用金庫へUFJの見積書を携え、1回目の相談に行きました。

この時、想像していた通り10年固定で1.5%、変動金利で0.8%を提案されました。担当の方に、UFJへの借換えを検討していることと見積書を見せてみました。

そして、できれば貴行で続けたいので何とかなりませんかね~と相談してみました。0.69%まで下げてくれとは言いませんので、せめて10年固定の1%ってどうでしょうか?と提案してみました。

担当の方は、店長に確認しますと離籍し、見積書のコピーをとって店長のところへお伺いを立てにいきました。数分し戻られたところ、「良いお返事ができるよう何とか本店に掛け合ってみます」とご回答いただけました。

意外にも前向きなお返事がいただけ、期待できそうな感じでした。ただ、当日は即答できないため、社内的な調整もあるので 2週間後くらいに再度来店してほしいと依頼されました。

この時、ご担当の方から、ここまで準備して更新手続きに来られる方はあまりいなくて驚きましたと言われました。皆さん、更新時にはすんなりと手続きをしてしまうとのことでした。なんでも、交渉してみるものだなと感じました。

ただし、社内決裁の理屈づくりのために取引量を増やしてほしいと打診されました。取引量と言っても、妻、こども名義の普通預金口座の開設や妻名義のつみたてNISA口座の開設くらいでした。ハードルの低いお願いでしたので、ぜんぜんOKと返事をしておきました。

交渉結果は満足いく結果に

最初の相談から2週間後の9月中旬ごろ、再び地元信用金庫を訪れました。この時は妻も同席しました。

お返事は、満額回答いただけ、10年固定タイプ1%に決まりました。下の写真が、地元信用金庫さんからいただいた試算シートです。

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いただいたシートがエクセルの手作り感満載で、温かみを感じます。今から11年目以降の金利がどうなるかはわかりませんので、あくまでも見込みですが、借換えと同じ効果を得られたと思います。

使ったのは少しの計算時間と、交渉のための時間です。お金は使っていません。何とかなるものですね。住宅ローンは借り換えるもんだという先入観がありましたので、自分でいうのものなんですが意外な結果となりました。

借換えすべきかどうかの悩みが解決しすっきりしました。

まとめ

全ての金融機関で同じような交渉が通じるかはわかりませんが、借換えを考える場合には、今借り入れている金融機関に金利交渉をしてみるのもいいかもしれません。

相手の立場に立てば、借換えられてしまうと得られるはずの利息収入が0となってしまうので、すくなからず話は聞いてくれるかもしれません。現在は、金融機関は金余りで貸出先がほしいところでしょうし。

なお交渉する場合は、

  1. 事前に他行の見積書をとっておく
  2. 借換えと同じ効果が発生する金利水準を計算しておく

の2点が重要かなと感じました。最後までお読みいただきありがとうございました。あまり大した内容でなくて恐縮ですが、同じような境遇で借換えしようか悩んでいる方のお役に立てれば幸いです。

 

補足

それにしても、UFJさんの住宅ローンは、今住宅を建てるために借りるなら、魅力的な金利ですね。ご対応いただいたスタッフの方は丁寧で、わかりやすく説明していただけましたし。今回住宅ローンについてはご縁がありませんでしたが、現在は他の取引でお世話になっております。

ちなみに、私は支払利息が減額されたため月々の返済額が5千円程減りました。これを原資に、妻のつみたてNISA口座で積みたてていく予定です。削減効果を目に見える形で残しておきたいと考えたからです。

ちなみに、私が借りている地元信用金庫さんのつみたてNISAでの取扱商品は、たわらノーロードシリーズでした。つみたてNISAで、たわらシリーズが買えるなら、まあいいかなと思っています。

 

 

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